מחפשים למכור את הדירה שלכם כמה שיותר מהר? קראו מתחת על התהליך המקדים שתצטרכו לבצע, על מהם היתרונות והחסרונות של מכירת דירה עם מתווך, מי אחראי לשלם את דמי התיווך וגם איך תוכלו דרך פורטל המתווך שלי לאתר מתווך הגון ומוסמך - המשיכו לקרוא.
תהליך מקדים למכירת דירה
מכירת דירה אינה כזו פשוטה לביצוע והיא מצריכה היערכות מעמיקה קודם לכך ולכן, לפני שאתם רצים למכור את הדירה שבבעלותכם, חשוב שתדעו שיש כמה היבטים חשובים שעליכם לבדוק:
- בדיקת שווי הדירה - תוכלו תחילה לבצע סקר שוק, לברר בלוחות נדל"ן שונים על נכסים דומים המוצעים למכירה בקרבת הדירה שלכם וכך לקבל סדר גודל של מחיר שנחשב הגיוני. לבדיקה מעמיקה יותר תוכלו להסתייע בשמאי מקרקעין שיבחן אם קיימים ליקויים בדירה שיכולים להוריד מהערך שלה וגם להתייעץ עם מתווך לגבי מחירים של דירות בסביבה. למתווך יש מידע מעמיק יותר מעמודי נדל"ן באינטרנט.
- הכנת הדירה - במידה ואכן אותרו ליקויים ע"י השמאי, תצטרכו לתקנם. בנוסף תוכלו לייפות אותה בעיניי קונים פוטנציאלים ע"י צביעה, תיקונים קלים, ניקוי ואפילו ע"י השכרת רהיטים מחמיאים - יש חברות שמעניקות שירות כזה בדיוק בשביל מקרים כאלו.
- פרסום הדירה - כעת תוכלו לפרסם את הדירה באתרים השונים רק קחו בחשבון שפעולה זו עשוייה לרוב לקחת לא מעט זמן ולכן נמליץ להיעזר במתווך שכבר מחזיק בקהל לקוחות פוטנציאלים או לחילופין ידע היכן ואיך לפרסם את הנכס שלכם. המשיכו לקרוא על היתרונות בהיעזרות מתווך בפסקה באה.
- סדר - הקפידו לסדר את הבית לפני הגעה של לקוח פוטנציאלי: שאבו את הרצפה, עשו ספונג'ה, נקו אבק מהמדפים, קפלו את הכביסה שעל המיטה ואל תעבירו אותה שוב לכסא.
- ריח - הקפידו לאוורר את החדרים, להדליק מזגן, להתיז ספרי ריח נעים. אפילו ריחות אפיה של עוגיות עשוי לעשות רושם לא רע (בייחוד אם תציעו לקונה עוגיה אח"כ).
- תנאים - הקפידו להראות את הדירה בשעות שבעיניכם נחשבות לשקטות ומוארות, לא כשההורים בדיוק מורידים את הילדים בגנים שבסביבת הנכס. נמליץ על שעות הצהריים בהן גם יש יותר חניות כי רוב האנשים שגרים בסביבה נמצאים בעבודה.
היתרונות במכירת דירה עם מתווך
מכירת דירה ע"י מתווך תקל עליכם בחיפושים ארוכים ואינסופיים אחר קונה פוטנציאלי, היא גם עשויה לכלול היקף בדיקות מקצועי מטעם המתווך והוא גם יוכל לשווק אותה לקהל לקוחות רחב וגדול יותר במהירות. מתחת תוכלו לקרוא בהרחבה למה כדאי לקחת מתווך:
- חסכון בזמן - מכירת דירה אינה עסק פשוט, לא מדובר רק בפגישה עם קונה וחתימה על חוזה. בעלי דירות המנסים למכור את דירתם באופן עצמאי כדי לחסוך בכסף, מוצאים עצמם "עובדים" בעבודה נוספת ובחינם, רק כדי לשווק את הדירה שלהם לכלל. עבור מתווכים, עבודה כזו נחשבת למרכזית ומתגמלת ועל כן, הם משקיעים את מירב המאמצים כדי להוביל למכירת הנכס שלכם תוך זמן קצר, מבלי שתצטרכו להתאמץ כלל.
- בדיקות מקיפות - מתווך ייעזר בבעלי מקצוע שונים כדי להעריך את פרטי הדירה שלכם. הוא עשוי להיעזר במודד מקצועי לצורך מדידה מדוייקת של שטח הדירה במ"ר. הוא בנוסף ידאג להכין תיק על הנכס הנוכחי בצורה מקיפה הכוללת : תוכניות בנייה עתידיות בבניין או בסביבת הנכס, אישורי טאבו וגם תקנון רשמי של בית משותף - כל זאת כדי לאפשר מידע מהימן ומקצועי לקונים הפוטנציאלים.
- שיווק מיטבי - מתווכים ומשרדי תיווך עובדים עם מגוון רחב של לוחות נדל"ן ברשתות החברתיות, מה שמאפשר להם לחשוף את הדירה שאתם מעוניינים למכור למספר גבוה מאוד של אנשים, נוסף לעובדה שכבר יש להם קהל לקוחות גדול שיוכלו להפיץ בפניהם את הדירה שלכם.
- אחריות - ברגע שאתם מעבירים לידי מתווך או משרד תיווך את הדירה שלכם, הם יעשו את מירב המאמצים כדי לשווק אותה ולהראות אותה פיזית ללקוחות פוטנציאלים (זכרו שגם הם יוצאים מורווחים מזה בסופו של דבר). מתווכים יוכלו להראות את הדירה שלכם לעשרות עד מאות אנשים פוטנציאלים ובהתאם לשעות שהם זמינים בהן, מבלי להטריח אתכם בדבר.
- זמני קנייה - מכירת דירה עם מתווך מזרזת את מועד הרכישה שלה ע"י לקוח פוטנציאלי ומונעת ממנה לעמוד למכירה זמן רב. חשוב שתדעו שככל שדירה עומדת ריקה בשוק, כך עולים יותר סימני שאלו חשודים בעיניי קונים פוטנציאלים, שאף יכולים לחשוב כי מדובר ב"חתול בשק".
החסרונות במכירת דירה ע"י מתווך
אז כמובן שגם במקרה של מכירת דירה עם מתווך יש חסרונות מסויימים אך הם מעטים בהשוואה ליתרונות:
- דמי תיווך - מרבית הישראלים יעדיפו לחסוך כמה שניתן בעת שהם מוכרים את הדירה שלהם ולכן רובם יחששו מתשלום לאדם זר על כך. ויחד עם זאת, חשוב לציין שהפקדת נכס בידי מתווך מקצועי והגון תזרז את מועד הרכישה ע"י קונה פוטנציאלי. זכרו שגם ישנה אפשרות לפטור את עצמכם מדמי התיווך במידה ותסכמו מול המתווך שהוא האחראי הבלעדי על הנכס שאתם מעוניינים למכור ולכן, על אף שעמלת תיווך יכולה להיות נתח לא קטן, זכרו שניתן לסדר את העניין.
- קושי בלסמוך - אז כמובן שמדובר בהחלטה לא פשוטה כלל להפקיד את הנכס שלכם אצל גורם זר שאינכם בטוחים בו וכזה שעשוי לבצע את עבודתו בצורה מרושלת ולא מקצועית ולכן חשוב שתדעו שתוכלו להיעזר בפורטל המתווך שלי, המאגד בתחומו מגוון רחב של מתווכים ומשרדי תיווך מומלצים ומוסמכים. כל שיהיה עליכם לעשות הוא להשאיר פרטים או להתקשר אלינו ולקבל בחינם 3 מתווכים מומלצים באזורכם, לאחר מכן תוכלו לברר מול כל אחד פרטים בטלפון ולבחור במי שעשה עליכם את הרושם הטוב ביותר ולהיפגש איתו. תוכלו אף לבחור להיפגש עם שלושתם, לפני הבחירה הסופית.
- שם רע - לתחום התיווך בישראל נוצר שם רע בגלל לא מעט אנשים שבחרו לנצל את הלקוחות שלהם בשביל בצע כסף, אך חשוב שתזכרו שיש גם לא מעט מתווכים הגונים שישימו את טובתכם בראש סדר העדיפויות ויאפשרו לכם לקבל את הכסף המגיע לכם על מכירת הדירה כמה שיותר מהר. חשוב בנוסף שתדעו שפורטל המתווך שלי עובד עם מתווכים מוסמכים ואמינים ולכם נותר רק לבחור ביניהם מבלי לבזבז זמן בחינם ומבלי לבזבז זמן יקר.
מי הם בעלי המקצוע הדרושים לקראת מכירת דירה?
הגעתם למסקנה שאתם רוצים למכור את הדירה - יפה. כעת קחו בחשבון שיהיה עליכם לאמוד את הנתונים שבדירה ומחוצה לה. לשם כך תוכלו להיעזר בשמאי מקרקעין, שעבודתו היא להגיע לבדוק את הדירה והנתונים שבה. הוא עשוי לגלות ליקויים בבנייה שלה או בשיפוץ שביצעתם בעבר. הוא יכול למדוד את גודלה בצורה מדוייקת וכמובן לייעץ לכם כיצד תוכלו להעלות את השווי שלה במידה והוא איבחן שווי נמוך מדי לטעמכם.
בנוסף, לאחר שיהיה בידיכם מסמך מפורט מטעם השמאי המעיד על נתוני הדירה בשלמותם, תוכלו לפנות למתווך שיוכל להשיג קונים פוטנציאלים שיגיעו לראות את הדירה. זכרו שלמתווכים יש מלאי לקוחות גדול וגם מידע רב על השטח עצמו של הבניין, כך שהסיכוי שקונה יצא מהפגישה עם שאלות או ספקות הוא קטן עד אפסי.
מכירת דירה עם מתווך - מי אחראי לשלם את דמי התיווך?
בעת מכירת דירה עם מתווך, שני הצדדים - המוכר והקונה צפויים לשלם את דמי התיווך. קיימים מקרים בהם המוכר והמתווך סוגרים עסקה שלפיה דמי התיווך יחולו רק על הקונה בתמורה לבלעדיות של המתווך על הדירה הנ"ל (הכוונה שרק לו מותר יהיה לפרסם אותה).
דמי התיווך עבור מכירת דירה גם תלויים במצב השוק, לדוגמה: אם מדובר על דירה שמוצעת למכירה באזור בו ההיצע גדול מהביקוש - דמי התיווך ייגבו מהמוכר. ומצד שני, במידה ומדובר על דירה באזור מבוקש בו דירות נחטפות במהירות והביקוש גדול מההיצע - דמי התיווך ייגבו מהקונה.
- למידע נוסף בנושא, היכנסו לקרוא על חוק המתווכים.
מכירת דירה עם שוכרים
במידה ואתם מעוניינים למכור דירה בבעלותכם שאתם משכירים לגורם שלישי (הדייר השוכר), יהיה עליכם בראש ובראשונה לעיין לעומק בחוזה השכירות ולוודא את תאריך סיום החוזה, אם קיים לטובתכם "סעיף יציאה" שמאפשר לכם לפנות את הדייר בסוף החוזה והאם קיימת אופצייה להארכה מצד השוכר. מדובר בהיבט מרכזי שעליכם להתחשב בו היות והוא זה שלפיו תוכלו לדעת מתי תוכלו לפרסם את הדירה למכירה ומתי הקונה יוכל לעבור להתגורר בה.
אז מדוע חשוב שתוודאו את תנאי החוזה לפני מכירת דירה שכורה?
- הפרת חוזה - ע"מ שתוכלו להימנע מאי עמידה בתנאי החוזה וכדי להימנע מבעיות מול השוכר שעשוי לאיים בתביעה.
- יחסי גומלין - היערכות מוקדמת לקראת מכירת דירה שכורה תסייע לשוכר לשתף פעולה בעת הצורך, לדוגמה כשצריך להראות את הדירה לקונים פוטנציאלים או כששמאי מקרקאין מוזמן לדירה ע"י הקונה וכדומה.
- הסכם מכר - ע"מ למכור דירה, בין אם היא ריקה ובין אם היא מאוכלסת בדייר השוכר אותה, יהיה עליכם להסדיר הסכם מכר עם הקונה. בהסכם המכר חלה חובה לציין את תאריך הפינוי והכניסה של הלקוח שרכש מכם את הדירה. הודאה על כך מראש לדייר השוכר, מאפשרת לו להתארגן לקראת עזיבה בתאריך הנקוב ומסייעת לכם לעמוד בזמני הפינוי. שימו לב שאם מסיבה כזו או אחרת לא יתאפשר ללקוח הרוכש להיכנס לדירה בתאריך שצויין בהסכם המכר - הוא עשוי לתבוע אתכם בהתאם לחוק (לרוב מדובר בקנס של עד - 10% ממחיר הקנייה).
כיצד להתנהל מול קונים?
במידה ואתם מעוניינים להנהל ישירות מול קונים פוטנציאלים לדירה שלכם, נמליץ שתקפידו על מספר דברים:
- המנעו מלשדר רגישות - הכוונה ברגישות יתר כלפי הדירה שאתם רוצים למכור. הדירה שלכם עשוייה להיות מיוחדת מאוד עבורכם אבל אתם חייבים לזכור שעבור קונה זר, שיכול לבדוק גם דירות אחרות בו בזמן - אין שום רגש לדירה שלכם והוא מעוניין להבין בצורה פרקטית אם המחיר המוצע לדירה שווה את זה או לא. אם אתם בכל זאת לא מסוגלים להשאיר את האמוציות שלכם מחוץ לעסקה, היעזרו במתווך לשם כך.
- מידע - נסו לאתר כמה שיותר מידע מהקונה. לשם מה הוא מעוניין בדירה? במידה ויש לו ילדים קטנים אז הימצאות של בתי ספר וגנים בקירבת הנכס יכולים אף להיות יתרון עבורו. אם הוא מעוניין לרכוש את הדירה לצורכי השקעה, תוכלו ליידע אותו שהולכת להתרחש בבניין הנוכחי תוכנית תמ"א בשנה הקרובה - מה שיוכל למשוך אותו לחתום מולכם.
- קונים ראשונים - לא פעם יצא שדווקא הקונים הראשונים שבדקו את הדירה, הם אלו שכדאי לסגור מולם. במידה והדירה עדיין לא נקנתה ועומדת ריקה, תוכלו לנסות להוריד מעט את מחיר הקנייה ולהתקשר לקונה הראשון שהיה מעוניין במחיר שאליו ירדתם.
מכירת דירה - סיכום
אז לאחר שקראתם על היתרונות והחסרונות ועל ההיערכות המקדימה לקראת מכירת דירה שבבעלותכם, תוכלו להחליט לבצע את השיווק בעצמכם, כמו גם את המכירה עצמה של הבית, אבל במידה ואתם מתקשים לבטא את עצמכם מול קונים בגלל קשר רגשי לנכס שלכם, נמליץ לכם להיעזר במתווך.
מתווך ידע לעמוד על מחיר ההצעה שאתם דורשים היות והוא כבר מכיר את הנכסים האחרים באזור הדירה שלכם והוא בנוסף, ידע לספק תשובות מקצועיות לכל שאלה שיעמיד בפניו הקונה.
בעלי דירות רבים מוצאים עצמם מתפשרים להצעות של קונים פוטנציאלים בגלל חששות ובגלל שאין להם מספיק ידע על השוק שסביבם ולכן, היעזרות במתווך בעל ידע והסמכה תסייע לכם למכור את הדירה במחיר שמתאים עבורכם מבלי שתצטרכו להתאמץ או להתפשר.